該等HST取消再購屋嗎？

[世界日報 理財專欄]

加強型住宅退稅自今年4月1日起，至明年3月31日止，您若買BC省新蓋的住宅類的房子，不論是作為自用的主要住宅或出租給租客，而作為租客的主要住宅，85萬元以下的房子，原則上您都可獲得房價的5%的退稅，但退稅上限為4萬2500元。例如，您買一棟70萬元的房子，可退稅額是3萬5000元（70萬×5%）。而價格在85萬以上的房子，只能就85萬的部分退稅，例如買一棟120萬元的房子，退稅金額就是4萬2500元（85萬×5%）。

退稅上限是如何定制定的？其計算公式是85萬×7%×（5%÷7%）。隱含的原理是：12%的HST中，屬於省稅的7%當中，約有2%是用來買建材的部分，在回復5% GST後仍需支付；5%的部分則用於土地及人工，在實施PST時是不課稅的，因此退稅5%，即（5%÷7%）×7%，因而在目前至2013年3月31日 的期間買新屋作住宅，與延至2013年4月1日以後才買，沒有太大差異。

第二棟住宅與渡假屋

如果您除了持有一棟主要住宅以外，又想在BC省大溫地區及BC省府維多利亞區以外地區添置第二棟住家的房子自住或渡假屋，也可以享受房價的頭85萬元、上限4萬2500的退稅。

過渡稅為防止想購買新屋的人故意拖延到2013年4月1日，只付5%的 GST，凡在2013年4月1日已完工10%或以上的新屋，只要在2015年4月1日（廢除HST的兩年內）以前成交的新住宅，買方需另付2%的過渡稅，也就是說要付5%+2%=7%的銷售稅。

您如果買了一塊地，或買一棟舊屋拆除後建一棟新屋，然後就以新屋出售，您會被視為建商（builder），與您是否經常建造房子、是職業建築業者無關，若在2013年4月1日或以後才出售，原則上只收5%的GST，但若到2013年4月1日當日已完工10%或以上須課額外的2%過渡稅，完工率倒底是多少買方可能不清楚，政府要求builder依規定做適當的揭露，揭露不實會有懲罰。

政府規定如下：在2013年4月1日完工10%至24.99%者，可以市價1.5%計算退稅；完工25%至49.99%者，退1%：完工50%至74.99%者，退0.5%；完工75%至89.99%者，退0.2%：完工90%以上者，無退稅, 因為在2013年4月1日已幾乎完工的新屋，建商已向買方收7%稅（5%+2%），而所扣抵的建造成本中，無論人工或材料都付了12%的HST，所以不再有額外的rebate。

首次購屋bonus

鼓勵在2013年4月前購屋的另一項暫時性配套措施，凡在2012年2月21日之後，2013年4月以前購買座落於卑省的新建房屋，作為卑省居民，您及您的配偶以前從未擁有過主要住宅者，首次購屋作主要住宅，可以享受此bonus，金額等於房價的5%，最高額是1萬元。例如：房價18萬元，bonus 是9000元，20萬或以上都是 1萬元。

若年所得超過15萬元時，bonus 遞減。單身個人的淨所得超過15萬元，以20%遞減。已婚家庭淨所得超過15萬元以10%遞減。

總結以2012年4月1日作分界點，此日之前買新房子作主要住宅付12%的HST，可退5%的Rebate，實付7%。在此日及之後2年內買新房子（已完工10%以上）付5%的GST加2%的過渡稅，實付也是7%。即使在此日之後才開工的房子，表面上只付5%的GST，但因建商的建材付PST，羊毛出在羊身上，房價內也會另外暗含2%的稅，您實際上仍要付7%。所以早買、晚買沒什麼差別，決定您現在買是否買貴了真正在於未來住宅類房屋市場的走勢是漲或跌。

大麻屋識別沒標準 買家自擔風險

[世界日報 Sep. 28, 2012] 

 

在大溫地區，這樣的情況不時發生：剛剛搬進新屋的居民還沒來得及慶賀喬遷，就有鄰居來告知該屋此前為大麻屋。對於新屋買家尤其是那些首購族或退休族而言，這無疑是令人震驚又難以接受。

 

在本周三卑詩城鎮聯盟（UBCM）「大麻屋對買家及租客帶來的風險」論壇上，這樣的故事被一再講述，卑省地產協會的紐菲德（Kelvin Neufeld）表示：「這絕對是令人恐懼的事。」

 

根據最新統計，卑省共有1萬3500處大麻屋，平均每137棟中就有一棟。但直到現在，卑省對認定大麻屋或查獲後的大麻屋，是否已矯正為高安全標準的住宅，仍無一套既定標準。因此，當許多買家或租客歡喜地打開新居房門打算在此安居時，並不知情他們的新家之前是大麻屋，直到被鄰居告知。

 

紐菲德和其他地產團體數年來都在試圖使現有大麻屋識別，及矯正體系標準化，並取得了相關進展，但有關立法過程卻相當緩慢。

 

素里市消防服務策略分析師克萊爾（Joe Clare）表示，住在一棟之前種過大麻的房屋里至少有三方面的危險：一是電線路、地基和屋頂等結構上的損害；二是細菌及殘留毒素所帶來的環境及健康方面的威脅；三是無可保險性。他還指出，從2005年到現在，大麻屋的規模幾乎翻倍，使情況惡化。同時，由於大麻屋的矯正無統一標準，不能保證對未來屋主不構成安全、健康及財務風險。

 

紐菲德希望省府能支持B147解決方案，為這些矯正後的大麻屋貼上「曾不恰當使用建築」（inappropriately used buildings）的標籤，並使矯正過程標準化，以確保這些物業在房屋市場上，不存在健康或安全風險。

溫哥華房價 連五月下降

溫哥華房價 連五月下降

【溫哥華訊】

April 26, 2012

根據Teranet-National銀行25日公布的最新加國房價綜合指數，至今年2月，溫哥華的房屋價格已連續五個月呈現下跌趨勢，但仍較去年同期高出不少。加國央行提醒本國民眾注意房貸負擔度。

 

溫哥華與多倫多房市仍熱，其中溫哥華2月的房價指數較前一月微幅下跌0.3%，但仍比2011年同期高出6.2%。多倫多房價指數較前一月微漲0.1%，較去年同期更高出10%，為全國主要城市中最高。

 

同在卑詩省的維多利亞市，2月房價指數比前一月下跌1.1%，比去年同期下跌1.7%，顯示當地房價較為平穩。

 

全國2月房價指數比上月微幅下跌0.2%，較去年同期上揚6.1%，與溫哥華的房價走勢相近。

 

雖然在月度數據多呈現微幅下降趨勢，但較去年漲幅不小，曾多次警告加國民眾購屋時可能負擔太多債務的央行行長卡尼（Mark Carney）表示關注，他日前於國會財委會即指出，房價和收入的關聯水平已超過歷史水準達35%。

 

另外，央行資深經濟學家Marc Ponsonneault指出，雖然加拿大房地產協會（CREA）3月份數據顯示，加國主要11個城市中，包括多倫多、咸美頓、溫尼辟、哈利法克斯和魁克北城等市的房產市場有利賣方，但整體而言，加國市場仍然趨於平衡。

 

大溫3月房市成交量 10年次低

大溫3月房市成交量 10年次低

 

[世界日報 April 04, 2012]

 

最新房市交易統計資訊顯示，大溫3月成交量僅2874戶，與去年同期相較大幅減少近三成，創十年來當月次低紀錄。不過指標房價達67萬9000元，仍較去年上揚5.3%。大溫地產局（REBGV）3日表示，隨著待售物業數量持續增加，消費者選擇更為多元，讓市場維持平衡。

 

大溫地產局公布旗下「多重列銷系統」（MLS）最新交易統計資訊，3月共有2874戶成交，較上月的2545戶增加12.9%，但與去年同期的4080戶相較，則大幅減少29.6%，創十年來當月次低紀錄，也低於十年平均值16.8%。

 

不過3月指標房價仍達67萬9000元，比去年同期上揚5.3%，亦較上月微增1.1%。當月新增掛牌數達5843戶，較上月增加5.2%，但比去年同期的6797戶減少14%。

 

地產局主席克連恩（Eugen Klein）表示，市場待售物業從去年12月開始逐月增加，讓消費者在進入房地產傳統旺季時有更多元的選擇。他說，大溫今年前幾個月賣方明顯較買方活躍，但市場供需仍能維持相對平衡。

 

大溫3月獨立屋成交量為1183戶，較去年同期的1795戶大幅下滑34.1%，但指標房價達105萬6400元，上揚9.2%；公寓銷量1191單位，同比減少26.6%，指標房價37萬5100元，上揚2.2%；城市屋成交500戶，同比減少24.6%，指標房價48萬900元，較去年同期微幅上揚0.9%。

 

加拿大諮議局（Conference Board of Canada）也在周二發表全國各地房市概況報告，其中大溫地區與菲沙河谷（Fraser Valley）兩地被歸類為平衡市場，但維多利亞地區則屬買方市場。

 

諮議局將全國各地目前的「銷量與新掛牌比」（sales-to-new-listings ratio）與長期的歷史平均資料相比，只要落在0.433到0.722區間，均屬平衡市場。大溫2月「銷量與新掛牌比」為0.517。

 

4月1日起購85萬以下新屋 退省稅5%

4月1日起購85萬以下新屋 退省稅5%

[世界日報 March 30, 2012]

卑詩省長簡蕙芝29日宣布，從4月1日起實施新的住房補貼措施，屆時所有新屋購買家庭都可從中獲惠。

簡蕙芝說：「我們所做的是降低新屋購買成本，希望剛剛起步的年輕家庭能夠負擔得起，同時在房屋建造業上保障現有的工人的穩定工作，創造更多工作崗位。」

根據新政策，以2012年4月1日為界，在4月1日或之後購買新屋總價低於85萬元，可以拿到省稅中5%的退稅，最高退稅款為4萬2500元。由於將可退稅新屋價格的上限從52萬5000元提高到了85萬，購房新房者最高可拿到2萬6250元退稅款。

如果是在維多利亞和大溫之外的地區購買總價低於85元萬的渡假屋，也有資格申請5%的省稅退稅，最高4萬2500元。二手房屋的交易仍然不收取HST。此外，第一次購房的家庭還可以獲得最高1萬元的首次購房補貼。

 

耆老整修住屋 四月補助生效

耆老整修住屋 四月補助生效

 

【世界日報 溫哥華訊】

March 29, 2012

卑詩省府新推出的一項為65歲及上耆老整修住屋提供最高1000元稅務退優惠的措施，將於4月1日起生效。

 

按照該項稅務優惠辦法，老年人士自住屋、租房或與他人合住的房屋整修開支，從2012年4月1日起每年最多可申請及獲得1000元免稅補助。

 

省府在上月公布的預算案中，提出一項為卑省老年人士住屋裝修開支的稅務優惠辦法，4月起，65歲及以上的人士修繕房屋，最多可得到1000元稅務補助。符合優惠的裝修項目包括： 裝設手扶欄、輪椅通道、走進式浴缸等，自動照明設備等。

 

一般房屋整建工程，例如屋頂換補、裝門窗等開支，不列入補助範圍。

 

卑詩家居照顧服務者協會執行長賀佛里奇表示，省府這項新措施有助於提供更安全的環境，也讓看護人員能方便服務老人

 

Abbotsford的新家---Tammy & Sky的買屋經驗

客戶Tammy & Sky在Abbsford買了一間新蓋的房子, 加上Abbsford對新移民的照顧, 所以他們對於居住在Abbsford覺得很滿意, 讓我們來分享他們的購屋經驗.

 

 

Abbotsford的新家---Tammy & Sky的買屋經驗

加拿大看屋行前準備-Enya的購屋經驗

客戶Enya & Michael夫婦, 剛來加拿大先租屋, 結果不到兩個月就匆匆決定買屋, 這一篇是他們的購屋經驗, 讓我們一起分享:

 

加拿大看屋行前準備-Enya的購屋經驗

加拿大空中購屋成功---客戶LG的購屋經驗

客戶LG夫婦在加拿大居住已滿一年, 讓我們來分享他們的購屋經驗:

 

加拿大買屋記-感謝沈大哥

 

驗屋記 - 放棄篇

 

 

加拿大空中購屋~成功

HST房地產過渡準則Q&A

由於BC省在2011年投票決定把實施才ㄧ年的HST改回GST, 正式生效日期是在2013年的4月1日, 所以2012年就有許多想買屋的朋友暫停觀望, 看政府對於這過渡時期有什麼政策, 就在前幾天過渡政策出爐, 此政策是從2012/3/31以後開始, 根據政府的規定,   大致分成三種狀況:

 

一、2012年3月31日前購買新屋

        仍沿用舊法, 也就是依現行規定, 總價在$525,000以下者, 可獲5%退稅, 高於$525,000的就需繳12%的HST,  無論是新屋或預售屋都是。另外, 渡假屋不得享受退稅的優惠。

 

二、2012年4月1日後購買新屋，且在2013年3月31日前交屋

       總價850,000元以下者，可獲5%退稅，最高退稅金額$42,500元。價位高於85萬元者，須繳12%HST。大溫及維多利亞市以外的第二棟新休閒及度假屋亦可申請退稅。

 

三、2012年4月1日後購買新屋，且在2013年4月1日或之後交屋

       無論總價多少，僅繳納屬於聯邦部分的5%GST及2%「過渡省稅」（Transitional provincial tax）。

 

四、2013年4月1日起HST撤銷，購買新屋的稅款是多少？

       無論總價多少，僅課5%的GST

 

五、對建商而言，過渡準則有何優惠？

       2012年4月1日至2013年3月31日止，建商可繼續申報「進項退稅」（input tax credits）。2013年4月1日HST撤銷後，開發商將獲得臨時性的「房屋過渡退稅」（housing transition rebates），用以抵減建材內的PST費用。

 

大溫 1月房市交易冷清

大溫 1月房市交易冷清

【世界日報 2/07/2012 溫哥華訊】

 

大溫地產局（REBGV）公布最新交易統計數字，大溫1月房市交投清淡，全月成屋交易量僅1577戶，較上月減少4.9%，更較去年同期大減13.3%。但房價相對穩定，未出現去年初的劇烈波動，上月平均指標房價66萬元，較去年同期上揚5.7%，但較上月輕微下滑0.1%。在供給增加情況下，買家選擇更多元。

 

數字指出，大溫1月成屋交易量為1577戶，較對上一個月的1658戶減少4.9%，更較去年同期1829戶大幅減少13.3%；平均指標房價為66萬600元，較上月微幅下跌0.1%，但仍較去年同期上揚5.7%。

 

若以城市細分，豪宅林立的溫哥華西區成交量323戶，較去同期的396戶減少18.4%，其中獨立屋86戶、城市屋26戶，公寓211戶，平均指標房價為160萬8800元，較前一月份下滑1.2%，但仍較去年同期上揚14.5%。獨立屋平均220萬4500元、城市屋68萬2900元、公寓47萬2600元。

 

本拿比成交166戶，較去年同期的227戶減少26.9%，其中獨立屋59戶，城市屋40戶，公寓67戶，平均房價56萬4700元；列治文213戶，與去年1月的360戶相較，大幅減少41%，其中獨立屋89戶，城市屋52戶，公寓72戶，平均房價62萬4400元，較上月下跌0.6%，但較去年同期上揚5.4%。

 

儘管1月交易量僅低於十年來當月平均的146戶，但已創下大溫2002年以來1月交易的次低紀錄。

 

大溫地產局主席賽提卡錫（Rosario Setticasi）表示，市場對買家愈來愈有利，因為選擇更為多元，與去年同期相較，價格也相對穩定。

 

1月新掛牌數量為5756戶，較去年同期的4801戶增加19.9%，更較上一月份的1629戶暴增253.3%，是1995年以來當月最高紀錄。讓大溫整體掛牌求售物業數量達到1萬2544戶，較前一月份上揚12.5%，亦較去年同期增加20.2%。

 

 

自住寬減上限 增至128.5萬元

自住寬減上限 增至128.5萬元

【 世界日報 溫哥華訊】

January 04, 2012

卑詩省財政廳3日宣布，符合物業稅自住寬減額（Homeowner grant）的房價上限，從去年的115萬元調高至128萬5000元，省內約95.5%屋主可獲570元全額寬減，房屋估價超過上限者，仍可獲得部分減免。

 

 

卑詩省府每年會根據卑詩鑑價局（BC Assessment）所做的房屋估價，調整自住寬減額上限，確保省內至少95.5%業主符合全額寬減。

 

 

大溫、維多利亞及菲沙河谷地區屋主的自住寬減額為570元，其他地區為770元，超過65歲耆老或殘障人士則可獲得額外275元寬減額。房屋公告現值超過128萬5000元的業主仍可獲得部分寬減。

 

 

省府也在去年11月宣布，為未滿65歲的低收入退役軍人增設額外275元寬減額，細節將在近期推出。

 

 

省財政廳長馮宜幹（Kevin Falcon）表示，自住寬減額是政府協助省內家庭因應經濟挑戰的舉措之一，在房屋估值增加之際，調高符合自住寬減額的房價上限，可讓更多業主獲得保障。

 

 

近年來卑詩省房價不斷上揚，省府也連續多年調升符合物業稅自住寬減額的房價上限，2009/10年上限為105萬元，2010/11年度增至115萬元，今年再調至128萬5000元。

 

 

符合寬減額的業主必須是加國公民或永久居民，並以該物業為主要居所。