2013年10月8日 星期二
建築許可 大溫獨領風騷
加拿大統計局7日公布最新數據，代表開發商意願的全國建築許可總值8月僅63億3970萬元，較前一月份大幅下滑21.2%；但溫哥華獨領風騷，總值近6億元，較7月逆勢上揚13.6%。卑詩省也上揚2.9%，其中又以住宅類增幅12.8%最為可觀。
大溫地區以總值5億8280萬元，較7月的5億1300萬元逆勢成長13.6%，主要是住宅與商用物業許可增加所賜，不過較去年同期下滑2.6%。
大溫的耀眼數據也推升卑詩省建築許可總值至8億8700萬元，較上月成長2.9%，其中住宅類5億9840萬元，較7月的5億3070萬增加12.8%，但非住宅建築許可僅2億8860萬元，衰退13%。
卑詩內陸基隆納（Kelowna）8月建築許可總值為6980萬元，較上月份的3880萬元飆升八成。但省會維多利亞（Victoria）只有4380萬元，較7月的5930萬元減少26.2%。
由於建築許可總值是開發商意願的晴雨表，8月數據顯示，大溫地區建商對後市仍具信心，但多倫多、卡加利與滿地可等地則大幅衰退，主要是商用物業、公用建物與多單位（multi-family）住宅建築許可明顯減少所致。
多倫多8月建築許可總值為12億4620萬元，較7月的19億4540萬元大幅減少35.9%；卡加利為5億4280萬元，亦較上月份的8億4250萬元減少35.6%。
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2013年9月16日 星期一
經濟數據 不宜片面解讀
[September 16, 2013]
專家指出，經濟數據不宜片面、獨立解讀，否則難以窺得全貌，且唯有與某些標竿（benchmark）做相關比較才有意義。例如加拿大家庭「債務／收入比率」（Debt-to-Income Ratio）創新高時令人非常擔心，但事實國民的淨資產也達歷史高點，在目前低利息環境下，房貸戶每月貸款支出僅約90年代的一半。
媒體經常被批評是「報憂不報喜」，例如加拿大統計局（Statistics Canada）發布今年第二季家庭「債務／收入比率」達到165.6%的歷史新高，讓許多人擔心加拿大會重蹈美國當年覆轍。
但Postmedia專欄作家柯恩（Andrew Coyne）表示，統計報告同一頁也清楚寫道，加拿大家庭平均淨資產也創新高，只不過多數媒體都視而不見。
儘管加拿大家庭債務總額達1兆7500億元，但家庭總資產也高達9兆元，是債務的五倍多，亦即淨資產達7兆2630億元，平均每位國民的淨資產20萬7300元，在經過通脹調整後，創歷史新高，更是20年前的兩倍，也較10年前高出5萬7300元。
或許有人會說，就算資產大於負債，每月還是要繳房貸，萬一付不出來怎麼辦？但根據加拿大央行公布的「住房負擔指數」（housing affordability index），計算攤還的本金與利息後，在目前低利率環境下，房貸戶每月的房貸支出占家庭可支配收入的26%，是過去30年來最低，約只有1990年代初期的一半或是1980年代的三分之一。
許多媒體在報導失業率時，也用斗大標題強調年輕族群的失業率「高達」14%，與平均7%的失業率相較，14%或許很高，但事實上這個比率較過去40年來大多數年度都低。
同樣的，他說不少人批評加拿大專上教育學費愈來愈貴，將減少年輕人接受高等教育的機會。的確，加拿大專上教育學費連續多年調漲，目前已位居國際經濟合作組織（OECD）會員國第五高。
不過2000年到2010年十年間，加拿大18歲到21歲年輕人增加12%，但註冊專上教育的學生人數暴增38%，顯然這種論調經不起事實的檢驗。
因此柯恩強調，統計與經濟數據不宜片面、獨立的解讀，唯有與某些標竿互相比較才有意義，否則無法窺得全貌。
2013年8月28日 星期三
大溫房市 今年旺到明年
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卑詩地產協會22日公布第三季房市展望報告，其中在2013年度的平均價格上，該會上一次還預估與去年維持不變，現調整為上升至53萬2000元，漲幅3.3%，預計2014年還會再漲2.2%，達54萬3000元。
據卑詩地產協會預估，大溫地區的房市的銷售量和屋價，今、明年走勢也可望齊揚。報告統計顯示，今年大溫房市銷售預測將有2萬7200戶成交，成長6.9%。明年增至2萬9500單位，成長率達8.5%。另外，大溫房產單位的平均售價今年將達75萬6000元，成長3.6%，明年再攀升至平均76萬8000元，增幅為1.6%。
協會首席經濟分析師穆爾（Cameron Muir）表示，由於市場待售住宅數量減少速度加快，低陸平原房市供需已趨平衡，促使房價變動與消費價格通脹更為貼近。
報告中預測，卑省2013年預計總共有7萬300戶住宅單位成交，較2012年增加3.9%，預估2014年還會再成長6.1%，到達7萬4600戶。
卑省過去十年來的平均成交量為8萬6800戶，最高成交量是2005年創下的10萬6300戶。
穆爾指出，2012年卑省房市需求明顯減緩，目前已見改善，有更多買家進場。不過，他也指出，今年就業成長始終疲弱，相關效應還會延續到2014年，因此明年房市需求成長大約只能到達6%左右，銷售量預估到達五年平均水準。
在新屋起建量上，卑詩地產協會預測今年將下挫5%，減至2萬6100個住宅單位，其中獨立屋起建量預期與2012年大致不變，事實上還有近一個百分點增幅，但多單位住宅（multiple unit）下降7.5%。
穆爾指出，造成多單位住宅新屋起建明顯減少的主因，在於市場仍有許多興建完成的空屋待售，建商也因此被迫延遲推動新案。不過，由於幾個月來全省房市需求開始出現成長，市場待售住宅單位也一路跟著減少，預估明年的起建量就會開始增加。
加拿大貸款及房屋公司（CMHC）日前預估，卑省2013年新屋起建數目將較去年略低，但2014年又會明顯回升，房市單位成交數量和平均價格則可望走出去年雙跌陰影，今年都會略見成長，而明年的成交量也會繼續明顯增長，但價格則仍只會微幅上漲。
2013年4月17日 星期三
國稅局查稅 地產經紀:想辦法住半年
炒作公寓短期轉手 鎖定查稅
[ 世界日報 4/16/2013]
過去數年受到房地產市場交易熱絡的影響，大多倫多尤其在市中心周邊地區興建許多高層共管公寓大樓。如今當各大樓完工且買家陸續交屋入住之際，加拿大國稅局（Canada Revenue Agency，CRA）開始將查稅的目標設定在短期內把這些公寓轉手獲利的屋主，並處以高百分比的稅率及罰金。
據多倫多星報報導，多倫多地區稅務律師David Sherman認為，在房地產市場廣泛進行追稅及罰款的動作，與政府近來宣布將嚴格查緝逃漏稅有關。他說，在最近的案例中，有客戶將僅居住短時間的自用住宅轉手之後，立即遭到國稅局以炒作房地產為由追繳鉅額稅款及罰金。然而最重要的是，國稅局完全忽視當事人短期內轉讓的合理解釋，並一味得追繳稅款及高額罰金；此外，聯邦財政部長費拉逖（Jim Flaherty）才宣布，要求國稅局今年將追查可疑逃漏稅款的目標設定在超過5億元。因此，國稅局的積極查緝公寓大樓買賣及財政部長的查緝逃漏稅政策，這兩者之間的關係很難不令人有所連想。
另一名在基慶納執業的稅務律師James Rhodes則以實際的案例指出，「在現有的案例中，一名男性客戶於2005年在市中心地區簽下一棟公寓，2009年完工後入住不久，在與未婚妻商量之下，決定將公寓大樓賣掉並搬到離未婚妻工作地點較近的貴湖同住，在此之後不久便收到國稅局的追繳稅款和罰金。」
根據Rhodes提供給媒體的資料顯示，該名客戶的年收入略高於10萬元，但收到應繳稅款則高達5萬元、外加2萬5000元罰金。Rhodes進一步說道，沒有理由和未婚妻另外有住處之後還一個人在多倫多住一棟2房的公寓，在這種情況下將多倫多的公寓賣掉是合理的，即使入住的時間不是很長，但顯然國稅局不願去理解。
在Rhodes的另一個案例，一名已婚會計師於五年前在市中心Bloor Street East及Jarvis Street附近購入一棟面積935平方呎的公寓，在搬入15天後由於嫌房屋不夠大，因此以高於當初購買時15萬元的價格售出，但卻之後卻收到7萬2000元的補稅，及3萬6000元的罰金。
對於何以將查稅的地區設定在多倫多市中心地區，國稅局發言人Sam Papadopoulos表示，查稅地區的選定，是基於近來較易發生逃漏稅可能的地區來決定。會遭到調查，是因為屋主在近期內真的有一些不尋常或值得質疑的房屋買賣交易，而調查員也不會因為追查到逃漏稅而被頒發獎金。
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國稅局查稅 地產經紀:想辦法住半年
對於國稅局目前廣泛的對共管公寓大樓買賣的屋主課以重稅及罰金，特許會計師余政昌解釋到，政府對於房屋買賣的課稅有3種不同的認定，第一種自用型住宅不須要課稅；第二種適用於出租及其它商業用途的物業投資，是對所產生收入或獲利部份的50%課稅，但由於再扣除管理費、保養等支出，因此所課稅的部份也很有限；第三種則是用於完全房地產投資買賣，此類是對獲利的全部都須要課稅。由於在都要課稅和都不要課稅之間的差距非常大，因此有兩個以上或以投資房產為主的屋主，都會很謹慎得處理房屋的用途。
余政昌說，在防止逃漏稅、政府面對赤字及增加稅收的情況下，可以理解政府單位開始對於可能藉由房地產逃漏稅的投資者進行查緝的用意。雖然房地產可能會因為加稅、查稅等政治因素而萎縮，進而經濟發展也會受到影響，但逃漏稅畢竟是違法行為，而查緝單位也只是依法行事。
對於自用型住宅的定義，余政昌說，首先是房屋所有人的登記姓名，其次是否真有入住。一般真有入住的證明方法，就是提供有姓名印在上面的家庭電話、有線電視、水費電費帳單等。
余政昌同時說道，如果被錯誤的課以重稅，可以在填寫必要表格及提供相關證據後，向國稅局提出申訴。在不是稅務旺季的期間，國稅局處理申訴的時間是二到三個月。如果再不服國稅局的處理，最後案件將進入加拿大稅務法庭（Tax Court of Canada）審理。
大多倫多地產經濟Anna則表示，在加拿大蓋房子本來就比較慢，至少四至五年才蓋好一棟公寓住宅，換言之，有25%的資金要壓四至五年無法獲利；等到要轉賣的時候還被課重稅。相較於其它尤其是中、港、台等華人地區房地產市場的蓬勃，加拿大地區時間長，獲利又有限，再加上政府的重稅、重罰，對於房地產市場及本地經濟發展都是百弊而無一利。
Anna進一步說道，曾經有同業說過，一位來自中國的夫妻，本來購屋要為在本地就讀且以後準備辦理移民的小孩居住，由於之後小孩想回國發展，在房產交屋後不久脫手時，就被課以重稅。
雖然目前市場上有人以房屋租賃的方式來避重稅，Anna提出建議，守法還是最安心的方式，但如果真的要將房產在交屋不久後就脫手，最好還是先想辦法入住半年以上，比較不會成為國稅局查緝的目標。
2013年1月22日 星期二
新移民房貸 銀行設上限
新移民房貸 銀行設上限
[世界日報 Jan. 20, 2013]
加拿大主要銀行進一步緊縮對新移民的房屋貸款。繼去年將「新移民」的定義從抵埠5年減至3年後，最近又對貸款額度設定100萬元到200萬元不等的上限，超出部分不放貸或是將成數減半，並要求更多還款能力證明。有意購買高價房地產的新移民，最好自備更多款項，以免申貸遭拒。
加拿大五大銀行為拓展放款業務，過去對移民申請房貸的審核相當對鬆，抵埠不足5年，即使無固定收入，只要拿得出35%自備款，均可以「新移民」名義獲得貸款。但去年初，各大銀行將「新移民」的認定規限到抵埠3年以內，並要求申請人提供更多財力證明，許多收入不高的新移民，只能求助非銀行貸款公司，當然要支付更高利息。 在聯邦財政部持續對加國房市過熱，家庭債務惡化示警，並推出多項緊縮信用條件措施後，加國五大銀
行最近再度緊縮對新移民的貸款條件，對貸款金額設定上限，儘管房價65%的額度不變，但不得超過上限，否則就拒絕受理或將超過的金額成數減半。
貸款經紀人黃瑞宜表示，各銀行所設定的上限不同，多數介於100萬元到150萬元間，只有一家是200萬元。她說雖然有些豪宅的買家是以現金交易，但在溫市房價高漲情況下，還是有不少新移民須向銀行貸款。
按此規定，受到影響的就是購入屋價超過150萬元、而又需要申請貸款的新移民，以一棟200萬元成交的房子為例，過去自備款只要70萬元，銀行可貸130 萬元，但現在可能只能貸到100萬元。
另一位貸款經紀人林明利指出，有些銀行的做法是將超過上限部分的貸款成數減半，例如原本要貸150萬元，但超出的50萬元折半，只給25萬元，等於申請人所需的自備款增加。此外銀行也會審查更多申請人的收入及還款能力證明。
他們提醒有意貸款買屋的新移民，如果成交金額較高，最好事先備妥更多自備款，以免遭銀行拒絕。