炒作公寓短期轉手 鎖定查稅
[ 世界日報 4/16/2013]
過去數年受到房地產市場交易熱絡的影響，大多倫多尤其在市中心周邊地區興建許多高層共管公寓大樓。如今當各大樓完工且買家陸續交屋入住之際，加拿大國稅局（Canada Revenue Agency，CRA）開始將查稅的目標設定在短期內把這些公寓轉手獲利的屋主，並處以高百分比的稅率及罰金。
據多倫多星報報導，多倫多地區稅務律師David Sherman認為，在房地產市場廣泛進行追稅及罰款的動作，與政府近來宣布將嚴格查緝逃漏稅有關。他說，在最近的案例中，有客戶將僅居住短時間的自用住宅轉手之後，立即遭到國稅局以炒作房地產為由追繳鉅額稅款及罰金。然而最重要的是，國稅局完全忽視當事人短期內轉讓的合理解釋，並一味得追繳稅款及高額罰金；此外，聯邦財政部長費拉逖（Jim Flaherty）才宣布，要求國稅局今年將追查可疑逃漏稅款的目標設定在超過5億元。因此，國稅局的積極查緝公寓大樓買賣及財政部長的查緝逃漏稅政策，這兩者之間的關係很難不令人有所連想。
另一名在基慶納執業的稅務律師James Rhodes則以實際的案例指出，「在現有的案例中，一名男性客戶於2005年在市中心地區簽下一棟公寓，2009年完工後入住不久，在與未婚妻商量之下，決定將公寓大樓賣掉並搬到離未婚妻工作地點較近的貴湖同住，在此之後不久便收到國稅局的追繳稅款和罰金。」
根據Rhodes提供給媒體的資料顯示，該名客戶的年收入略高於10萬元，但收到應繳稅款則高達5萬元、外加2萬5000元罰金。Rhodes進一步說道，沒有理由和未婚妻另外有住處之後還一個人在多倫多住一棟2房的公寓，在這種情況下將多倫多的公寓賣掉是合理的，即使入住的時間不是很長，但顯然國稅局不願去理解。
在Rhodes的另一個案例，一名已婚會計師於五年前在市中心Bloor Street East及Jarvis Street附近購入一棟面積935平方呎的公寓，在搬入15天後由於嫌房屋不夠大，因此以高於當初購買時15萬元的價格售出，但卻之後卻收到7萬2000元的補稅，及3萬6000元的罰金。
對於何以將查稅的地區設定在多倫多市中心地區，國稅局發言人Sam Papadopoulos表示，查稅地區的選定，是基於近來較易發生逃漏稅可能的地區來決定。會遭到調查，是因為屋主在近期內真的有一些不尋常或值得質疑的房屋買賣交易，而調查員也不會因為追查到逃漏稅而被頒發獎金。
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國稅局查稅 地產經紀:想辦法住半年
對於國稅局目前廣泛的對共管公寓大樓買賣的屋主課以重稅及罰金，特許會計師余政昌解釋到，政府對於房屋買賣的課稅有3種不同的認定，第一種自用型住宅不須要課稅；第二種適用於出租及其它商業用途的物業投資，是對所產生收入或獲利部份的50%課稅，但由於再扣除管理費、保養等支出，因此所課稅的部份也很有限；第三種則是用於完全房地產投資買賣，此類是對獲利的全部都須要課稅。由於在都要課稅和都不要課稅之間的差距非常大，因此有兩個以上或以投資房產為主的屋主，都會很謹慎得處理房屋的用途。
余政昌說，在防止逃漏稅、政府面對赤字及增加稅收的情況下，可以理解政府單位開始對於可能藉由房地產逃漏稅的投資者進行查緝的用意。雖然房地產可能會因為加稅、查稅等政治因素而萎縮，進而經濟發展也會受到影響，但逃漏稅畢竟是違法行為，而查緝單位也只是依法行事。
對於自用型住宅的定義，余政昌說，首先是房屋所有人的登記姓名，其次是否真有入住。一般真有入住的證明方法，就是提供有姓名印在上面的家庭電話、有線電視、水費電費帳單等。
余政昌同時說道，如果被錯誤的課以重稅，可以在填寫必要表格及提供相關證據後，向國稅局提出申訴。在不是稅務旺季的期間，國稅局處理申訴的時間是二到三個月。如果再不服國稅局的處理，最後案件將進入加拿大稅務法庭（Tax Court of Canada）審理。
大多倫多地產經濟Anna則表示，在加拿大蓋房子本來就比較慢，至少四至五年才蓋好一棟公寓住宅，換言之，有25%的資金要壓四至五年無法獲利；等到要轉賣的時候還被課重稅。相較於其它尤其是中、港、台等華人地區房地產市場的蓬勃，加拿大地區時間長，獲利又有限，再加上政府的重稅、重罰，對於房地產市場及本地經濟發展都是百弊而無一利。
Anna進一步說道，曾經有同業說過，一位來自中國的夫妻，本來購屋要為在本地就讀且以後準備辦理移民的小孩居住，由於之後小孩想回國發展，在房產交屋後不久脫手時，就被課以重稅。
雖然目前市場上有人以房屋租賃的方式來避重稅，Anna提出建議，守法還是最安心的方式，但如果真的要將房產在交屋不久後就脫手，最好還是先想辦法入住半年以上，比較不會成為國稅局查緝的目標。
